Кадастровые работы в Нижнем Новгороде
и Нижегородской области

В соответствии со статьей 35 Федерального закона №221-ФЗ от 24.07.2007 «О кадастровой деятельности» кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании заключаемого в соответствии с требованиями гражданского законодательства и настоящего Федерального закона договора подряда на выполнение кадастровых работ.

В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, кадастровые работы могут быть выполнены кадастровым инженером на основании определения суда. Суд самостоятелен в выборе соответствующего кадастрового инженера. Расходы, связанные с выполнением таких кадастровых работ, и денежное вознаграждение соответствующему кадастровому инженеру подлежат возмещению и выплате в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В соответствии со статьей 37 Федерального закона №221-ФЗ  от 24.07.2007 «О кадастровой деятельности» результатом кадастровых работ является межевой план, технический план или акт обследования.

Зафиксировать границы принадлежащего Вам земельного участка в межевом плане – не просто желательный, а скорее необходимый шаг, который не только позволит упростить целый ряд процедур, но и станет аргументом в Вашу пользу при возникновении различных ситуаций, например, таких как судебных разбирательствах с владельцами соседних участков.

Межевой план – это документ, содержащий информацию о земельном участке, его площади, расположении, форме, границах, адресе, наличии смежных участков, а также постройках, расположенных на земельном участке.

Межевой план потребуется в следующих случаях:

• при уточнение границ участка;
• при оформлении прав на земельный участок;
• при постановке на кадастровый учет построек, возведенных на участке;
• при разделе участка;
• при объединении земельных участков;
• при перераспределении земельных участков;
• при образовании земельного участка;
• при исправлении ошибки в местоположении земельного участка;
• для предоставления в суд в случае участия земельного участка в судебных разбирательствах.

Межевой план является бессрочным документом, действительным до тех пор, пока не изменены границы участков, поэтому при его составлении важнее всего – правильное определение границ и их согласование.

Для физического лица:

1. Паспорт + СНИЛС собственника.
2. Нотариально удостоверенная доверенность представителя собственника, в случае, если от имени собственника действует представитель по доверенности.
3. Правоустанавливающие документы:

• свидетельство на право собственности на земельный участок либо выписка из ЕГРН об объекте недвижимости;
• договор дарения земельного участка (если владелец получил его в дар от родственника или любого другого лица);
• свидетельство, подтверждающее факт принятия наследства (в случае, когда гражданин стал хозяином участка в результате получения наследства)
• постановление администрации о предоставлении заявителю земельного участка, если участок был получен в пользование от местных органов власти;
• акт согласования местоположения границ земельного участка

Какой именно документ о праве собственности понадобится, зависит от способа приобретения земельного участка.

Для юридического лица помимо перечисленных выше документов необходимы документы, подтверждающие полномочия руководителя юридического лица (директора/ген.директора), а именно: решение/протокол  о назначении + приказ, подтверждающий вступление в должность и срок полномочий.

Во время проведения процедуры межевания в соответствии с законом требуется уведомить всех заинтересованных лиц об установлении границ земельного участка.

Для этого составляется отдельный документ – акт согласования местоположения границы земельного участка, в него входит исчерпывающая информация о границах землевладения. Факт подписания этого акта соседями по земельному угодью означает, что они никаких претензий, связанных с границами земельного участка, не имеют.

Акт заполняется кадастровым инженером.

В акте согласования содержится следующая информация:

• кадастровый номер подлежащего межеванию участка;
• информация об основных характеристиках участка, касающихся его территории (площадь, сведения о границах);
• кадастровые номера соседних участков, вплотную прилегающих к участку;
• Ф.И.О. гражданина, которому принадлежит участок либо Ф.И.О. его представителя по доверенности;
• порядок проведения процедуры согласования (индивидуально или путем публикации извещения в СМИ);
• если у кого-либо из заинтересованных лиц имеются возражения, они также должны отображаться в акте;
• подпись и печать кадастрового инженера, составившего документ;
• подписи всех лиц, заинтересованных в итогах определения границ надела.

Если правообладатель смежного участка отсутствует, и нет адреса для связи с ним, согласование производится через публикацию извещения о межевании в СМИ (газете). В случае, когда адрес для связи есть, по нему направляется почтовое письмо с уведомлением о проведении согласования местоположения границ. Если уведомление возвращается с отметкой о невозможности вручения, тогда извещение повторно публикуется в средствах массовой информации. Такая форма согласования продиктована частью 8 статьи 39 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности».

В случае надлежащего уведомления владельцев соседних участков о составлении акта о согласовании документ считается принятым, даже если они откажутся его подписывать (при наличии возражений в акте делается соответствующая запись, заверенная подписью несогласного лица).

Технический план – это документ, в котором отображаются сведения о здании, сооружении либо об объекте незавершенного строительства.

Технический план потребуется в следующих случаях:

• для постановки на государственный кадастровый учет и регистрации прав на построенный объект недвижимости;
• для внесения сведений в ЕГРН по результатам проведенной реконструкции/перепланировки объекта недвижимости (увеличена/уменьшена площадь, изменена планировка и т.п.);
• при оформлении сделок с объектом недвижимости (купля-продажа, аренда и т.п.);
• для предоставления в суд в случае, если объект недвижимости участвует в судебных разбирательствах.

В зависимости от типа объекта недвижимости перечень документов, необходимых для подготовки технического плана, существенно отличается.

Для подготовки технического плана на жилой или садовый дом понадобятся:

• правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором располагается жилой или садовый дом;
• декларация об объекте недвижимости;
• уведомление застройщика о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома;
• уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома
• уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке, направленного органом государственной власти или органом местного самоуправления.

В соответствии с Федеральным законом №404-ФЗ от 08.12.2020  до 1 марта 2026 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок.

Иными словами, до 1 марта 2026 года действует так называемая «Дачная амнистия», т.е. упрощенная процедура постановки садовых и жилых домов на кадастровый учет. Технический план подготавливается на основании двух документов: правоустанавливающего документа на земельный участок и декларации на жилой или садовый дом без предоставления уведомлений в органы местного самоуправления.

При создании здания, сооружения, помещения сведения в технический план вносятся в соответствии с действующим законодательством на основании проектной документации, разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

При подготовке технического плана в результате выполнения кадастровых работ в отношении здания (многоквартирного дома) используются также выписки из ЕГРН о жилых и нежилых помещениях, машино-местах, расположенных в таком здании (многоквартирном доме (при наличии в ЕГРН таких сведений).

Сведения о сооружении, за исключением сведений о местоположении такого сооружения на земельном участке и его площади застройки, указываются в техническом плане на основании представленной заказчиком кадастровых работ проектной документации такого сооружения.

Если для строительства, реконструкции сооружения не требуется выдачи разрешения на его строительство, реконструкцию, сведения о сооружении указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ проектной документации такого сооружения и документа, подтверждающего техническую приемку объекта в эксплуатацию, если разработка проектной документации и такая приемка предусмотрены законодательством РФ.

В случае если на момент принятия решения о вводе объекта в эксплуатацию для принятия указанного решения не предусматривалось представление технического плана объекта недвижимости, сведения о здании, сооружении указываются в техническом плане также на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В случае отсутствия разрешения на ввод здания или сооружения в эксплуатацию, проектной документации таких объектов недвижимости сведения о здании или сооружении указываются в техническом плане также на основании представленного заказчиком кадастровых работ технического паспорта такого объекта недвижимости, изготовленного до 1 января 2013 г. и (или) утвержденного в установленном федеральным законом порядке акта о приемке в эксплуатацию соответствующего объекта.

Сведения об объекте незавершенного строительства, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке и степени готовности объекта незавершенного строительства, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на строительство такого объекта и проектной документации такого объекта недвижимости, если ее изготовление предусмотрено законодательством РФ.

В случае отсутствия разрешения на строительство на объект незавершенного строительства, проектной документации на объект незавершенного строительства - на основании представленного заказчиком кадастровых работ технического паспорта такого объекта недвижимости, изготовленного до 1 января 2013 года.

Сведения о помещении или машино-месте, за исключением сведений о площади помещения или машино-места и об их местоположении в пределах этажа здания или сооружения, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод здания или сооружения, в которых расположено помещение или машино-место, в эксплуатацию, проектной документации здания или сооружения, в которых расположено помещение или машино-место, проекта перепланировки и акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки жилого помещения.

В случае отсутствия разрешения на ввод здания или сооружения в эксплуатацию, проектной документации - на основании представленных заказчиком кадастровых работ технического паспорта помещения, изготовленного до 1 января 2013 г., или изготовленного до 1 января 2013 г. технического паспорта здания или сооружения, в котором расположено помещение, машино-место, и (или) утвержденного в установленном федеральным законом порядке акта о приемке в эксплуатацию таких зданий, сооружений. При отсутствии проектной документации здания или сооружения сведения о помещении, машино-месте указываются в техническом плане на основании Декларации, а также иных документов, предусмотренных федеральными законами.

Акт обследования – это документ, подтверждающий факт полного уничтожения объекта недвижимости (в результате стихийного бедствия, пожара или по решению собственника), на основании которого производится снятие объекта недвижимости с кадастрового учета.

Для подготовки акта обследования понадобятся:

• документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости (свидетельство на право собственности либо выписка из ЕГРН об объекте недвижимости);
• решение собственника о добровольном сносе здания;
• уведомление о планируемом сносе объекта, которое подается не позднее, чем за семь рабочих дней до начала выполнения работ по сносу в органы местного самоуправления по месту нахождения объекта с отметкой о получении (дата, входящий номер) указанного уведомления;
• уведомление о завершении сноса объекта капитального строительства с отметкой о получении данного уведомления органом местного самоуправления по месту расположения объекта сноса;
• проект производства работ по сносу здания, имеющей допуск на подготовку данного вида проектов, а также состоящей в СРО (не требуется в случае сноса гаража на земельном участке, не предназначенном для предпринимательской деятельности, объектов индивидуального жилищного строительства, а также в случае сноса на садовом земельном участке жилого или садового дома, хозяйственных построек, строений и сооружений вспомогательного использования)

В соответствии со ст.11.10 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 (ред. От 30.12.2020) схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (далее – СРЗУ на КПТ) представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на КПТ. В СРЗУ указывается площадь каждого образуемого земельного участка и в случае, если предусматривается образование двух и более земельных участков, указываются их условные номера.

СРЗУ на КПТ являются одним из тех документов, на основании которых осуществляется образование участков из земель государственной или муниципальной собственности.